Naše právní předpisy nejsou jednotné při používání pojmů a je proto nezbytné, pokud hodláme s nějakým zákonem či vyhláškou pracovat, ujasnit si význam jednotlivých pojmů příslušného právního předpisu. Zpravidla je jejich význam uveden v úvodních paragrafech příslušného zákona. My se budeme pouze zabývat několika nejčastěji používanými pojmy zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako “stavební zákon” nebo “SZ”), který byl v roce 2018 novelizován, a to co je to stavba a také s ní související změny, stavební pozemek, stavebník, stavební podnikatel a projektová dokumentace.

Co je to stavba dle stavebního zákona

Jedním ze základních pojmů stavebního zákona je stavba. Co je to stavba? Velice často se setkáváme s názorem, že „pokud je to pevně spojeno se zemí, je to stavba.“ Nevím, odkud tento názor pramení, ale stavební zákon takovouto definici nikdy neuváděl a ani dnes ji nezná. Stavební zákon uvádí, že stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu (§ 2 odst. 3 SZ).

Žádnou jinou definici pro stavbu ve stavebním zákoně nenajdeme. Jak vyplývá z textu, jedná se tedy vždy o stavební dílo, které vzniká stavební činností. Jak již bylo uvedeno, stavba může být provedena jako trvalá nebo jako dočasná. Dočasná stavba je taková, která má stanovený konkrétní termín jejího trvání. Uplynutí této doby má pak vliv na další postupy, kterými může být posouzení možnosti další existence dočasné stavby nebo nařízení jejího odstranění.

Z uvedené definice stavby rovněž vyplývá, že za stavbu jsou považovány i výrobky, které plní funkci stavby, jako např. „zahradní chatky, mobilní domy apod.“, které je možno zakoupit jako hotový výrobek a pak jej umístit na pozemek.

Stavbou rozumíme i stavbu pro reklamu jejíž celková plocha je větší jak 8 m2. Pokud je tato plocha menší, potom ji označujeme jako zařízení. Jestliže by vznikl spor, zda se vůbec jedná o stavbu, či zařízení, tak zde má rozhodující slovo stavební úřad.

Co je změna dokončené stavby

Se stavbou bezprostředně souvisí i změna dokončené stavby. Běžně používané pojmy jako rekonstrukce, modernizace, regenerace však stavební zákon nezná. Pokud hovoříme o změně dokončené stavby znamená to, že stavba je hotová, zkolaudována, užívaná a my hodláme u takovéto stavby provést nějakou její změnu. V tomto případě lze provádět (§ 2 odst. 5 SZ):

a) nástavbu, kterou se stavba zvyšuje,

b) přístavbu, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,

c) stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za

d) stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Pokud tedy dojde k jakékoliv změně ve výškovém ohraničení stavby jejím navýšením, bude se jednat o nástavbu. U přístavby, kromě půdorysného rozšíření je stanoven i požadavek na provozní propojení dveřmi, manipulačním otvorem apod. U stavebních úprav nedochází ke změně objemu objektu. Patří sem např. změny vnitřní dispozice objektu nebo úpravy zdravotně technických instalací.

Změna stavby před dokončením

Dalším pojmem, se kterým se setkáváme velice často je změna stavby před jejím dokončením (§ 2 odst. 6 SZ). Tím se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem, nebo autorizovaným inspektorem. Prakticky se tedy jedná o změnu stavby rozestavěné, nezkolaudované, u které je požadováno něco jiného, než bylo původně povoleno.

U všech požadovaných změn je však nutno mít na zřeteli, že na ně není právní nárok a každá takováto požadovaná změna by měla být v podané žádosti řádně odůvodněna. S prováděním změn je nutno vyčkat, až tyto projdou příslušným schvalovacím procesem na stavebním úřadě, protože pokud by stavba byla prováděna v rozporu s vydaným povolením, dopouští se stavebník přestupku a vystavuje se možnosti udělení pokuty. Stavební úřad pak, pokud takovéto jednání zjistí, zahajuje řízení o odstranění stavby a následně posoudí, zda prováděná změna může či nemůže být dodatečně povolena.

Soubor staveb

Poslední novela stavebního zákona také definuje, co rozumíme souborem staveb (§ 2 odst. 8 SZ). Souborem staveb se rozumí vzájemně související stavby, jimiž se v rámci jednoho stavebního záměru uskutečňuje výstavba na souvislém území nebo za společným účelem.

Pokud hovoříme o souboru staveb, tak se zde vždy vyskytuje tzv. stavba hlavní a stavby vedlejší. Stavbou hlavní souboru staveb se rozumí stavba, která určuje účel výstavby souboru staveb. Vedlejší stavbou v souboru staveb se rozumí stavba, která se stavbou hlavní svým účelem užívání nebo umístěním souvisí a která zabezpečuje uživatelnost stavby hlavní nebo doplňuje účel užívání stavby hlavní. (§ 2 odst. 9 SZ).

Podle stavby hlavní se potom řídí příslušnost stavebního úřadu, pokud budeme žádat o společné povolení pro soubor staveb.

Stavební podnikatel a stavba svépomocí

Co se týká provádění staveb, stavební zákon předpokládá, že většina staveb bude realizována stavebním podnikatelem tj. osobou oprávněnou k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních právních předpisů (§ 2 odst. 2 písm. b SZ), čímž se rozumí zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů. Stavebním podnikatelem se rozumí také zhotovitel nebo dodavatel. Za splnění určitých předpokladů, však může stavebník provádět některé stavby svépomocí. Jejich výčet je uveden v § 160 odst. 3 SZ a jedná se pouze o:

a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103, s výjimkou § 103 odst.1 písm. e) bodu 4 až 8,

b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104,

přičemž je povinností stavebníka zajistit stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím (§ 160 odst. 4 SZ).

Stavební dozor

Požadavky na kvalifikaci stavebního dozoru stavební zákon definuje v ustanovení § 2 odst.2, písm. d). Musí to být osoba, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb.Stavbyvedoucí je pak vždy osoba autorizovaná. Definici stavbyvedoucího stavební zákon neuvádí, ale je ji možno dovodit z § 134 odst. 2 SZ, že se jedná o osobu, která zabezpečuje odborné vedení provádění stavby a má pro tuto činnost oprávnění podle zvláštního právního předpisu – autorizačního zákona (dále jen „stavbyvedoucí“). U všech rodinných domů prováděných svépomocí, protože se jedná o stavby pro bydlení, je tedy nutno zajistit osobu stavbyvedoucího.

Stavební pozemek – co to přesně znamená?

Neméně důležitý je i pojem stavební pozemek. Pozemky často nabízené k prodeji jako tzv. „stavební pozemky“ jimi vůbec být nemusí. Stavební zákon totiž definuje stavební pozemek jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje (dále jen „společné povolení“), anebo regulačním plánem (§ 2 odst.1, písm. b SZ). Z uvedeného tedy jednoznačně vyplývá, že je nutný průkaz, že předmětný pozemek lze opravdu zastavět a tím je až vydané územní rozhodnutí či společné povolení (tj. územní a stavební povolení) nebo regulační plán, který v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb. Regulačním plánem lze územní rozhodnutí nahradit. V tomto případě je stanoveno, která územní rozhodnutí regulační plán nahrazuje a jednotlivá územní rozhodnutí se potom pro tyto stavby již nevydávají.

A kdo je to stavebník?

Pokud stavby umisťujeme, stavební zákon hovoří pouze o žadateli. Pojem stavebník se ve stavebním zákoně objevuje až ve fázi povolování staveb. Stavebníkem je osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby (§ 2 odst.2, písm. c SZ). Stavebníkem tedy může být osoba jak fyzická, tak i právnická, ale také investor stavby nebo její objednatel.

Jednou z důležitých povinností stavebníka je i povinnost pro účely projednání záměru podle tohoto zákona opatřit předepsanou dokumentaci. Vyžaduje-li zákon zpracování projektové dokumentace osobou k tomu oprávněnou, je stavebník povinen zajistit zpracování projektové dokumentace takovou osobou, pokud nemá potřebné oprávnění sám. ( § 152 odst. 2 SZ).

Dokumentace není projektová dokumentace

V uvedeném textu se vyskytuje pojem dokumentace, ale i projektová dokumentace, což ve smyslu stavebního zákona jsou rozdílné pojmy. Jaký je tedy rozdíl? Ve většině případů je pro povolení stavby vyžadována projektová dokumentace, tj. taková, kterou zpracovala oprávněná tedy autorizovaná osoba – projektant a opatřil ji svým autorizačním razítkem.

Hovoří – li se v zákoně o dokumentaci, pak její zpracování tj. dokumentaci ohlašovaných staveb uvedených v § 104 odst. 1 písm. f) až i) a k) může kromě projektanta zpracovat též osoba, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb (§ 159 odst. 3 SZ).

Ve stavebním zákoně se používá ještě mnoho dalších pojmů, jejichž význam je třeba si vždy ujasnit, abychom správně pochopili i význam jednotlivých paragrafů.