Od 1. 1. 2018 nabyl účinnosti zákon č. 225/2017 Sb., který především rozsáhle novelizuje stavební zákon, tedy zákon č. 183/2006 Sb., dále ale mění taktéž některá ustanovení zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, zákona o ochrany přírody a krajiny či soudní řád správní a dalších více než 40 jiných zákonů. Novela si klade za cíl urychlit a zjednodušit povolovací procesy v oblasti územního plánování a stavebního řádu a tím přispět také k urychlení výstavby v České republice. Do jaké míry se jí to povede, uvidíme v následujících letech, nicméně již teď se mluví o kompletním přepracování stavebního zákona, paragrafové znění zákona by mohlo být představeno mezi lety 2021 a 2022.

Tento článek má ambici vás seznámit a okomentovat vybrané nejvýznamnější změny ve stavebním zákonu a následně se podrobněji věnuje problematice změny v závazných stanoviscích dotčených orgánů v řízeních dle stavebního zákona, které novela přinesla.

Zpracování nových územních plánů

Stavební zákon všem obcím stanovoval povinnost namísto územních plánů vydaných dle předcházejícího stavebního zákona vydat nové územní plány ve formě dle současného stavebního zákona. Bylo stanoveno, že pokud k jejich vydání nedojde do roku 2020, ztratí původní územní plány pořízené podle předchozího stavebního zákona platnost. S ohledem na pomalu probíhající výměru přinesla novela prodloužení této lhůty pro pořízení nových územních plánů o dva roky, a to do konce roku 2022.

V územním plánu dále po novele mohou obce rovnou stanovit detailnější regulaci a přesnější podmínky pro určitou část svého území, neboť je nově možné vymezit přímo část územního plánu s prvky regulačního plánu.

Zkrácení lhůty pro napadení územního plánu

Územně plánovací dokumentace, jíž jsou zásady územního rozvoje vydávané kraji či územní plány obcí, stejně jako mnohé další akty podle stavebního zákona, kterými jsou například regulační plány nebo stavební uzávěry, se vydávají ve formě tzv. opatření obecní povahy. Právě na tyto formy činnosti dopadá další změna, která zkrátila lhůtu pro možnost soudního napadení opatření obecné povahy ze současných tří let na pouze jeden rok.

Zjednodušení změn územně plánovací dokumentace

Novela zavádí zjednodušený postup při pořizování změn územně plánovací dokumentace (tedy zásad územního rozvoje či územního plánu), který se použije v případech, kdy návrh změny neobsahuje tzv. varianty řešení. Toto zjednodušení spočívá především v tom, že odpadá fáze společného jednání s dotčenými orgány a u změn územního plánu rovněž fáze projednání zadání.

Nově tedy bude zkrácený proces zahrnovat rozhodnutí zastupitelstva obce nebo kraje o pořízení, následně bude zpracován návrh pro veřejné projednání s dotčenými orgány i veřejností, která bude mít nadále možnost podat námitky a připomínky a poté již dojde ke schválení změny územně plánovací dokumentace.

Posuzování souladu stavby s územním plánem

Dle právní úpravy před touto novelou posuzoval soulad stavebního záměru s územním plánem obce stavební úřad v rámci územního řízení s tím, že jeho závěr byl vždy vyjádřen v územním rozhodnutí. Nově tento soulad vyhodnocuje úřad územního plánování, jenž vydává závazné stanovisko k souladu stavby s územním plánem, jehož obsahem je vázán stavební úřad, který následně vydává stavební povolení danému záměru.

Rozšíření záměrů pro zjednodušené postupy

Novela rozšiřuje okruh stavebních záměrů, pro které lze využít zjednodušené postupy, jimiž jsou v rámci územního plánování územní souhlas a v rámci stavebního řízení ohlášení stavby.

Společné územní a stavební řízení

Další změnou je možnost sloučení jednotlivých povolovacích procesů dle stavebního zákona do jednoho řízení. Novela upravuje tři nové typy integrovaných postupů, a to Společné územní a stavební řízení, Územní řízení spojené s posuzováním vlivů na životní prostředí a dále Společné územní a stavební řízení spojené s posuzováním vlivů na životní prostředí. Využití těchto integrovaných postupů však není povinné a každý stavebník si může zvolit, zda je využije nebo zvolí dosavadní cestu samostatného procesu EIA a samostatného územního i stavebního řízení.

Souhlas vlastníka s provedením záměru

Novela vkládá do stavebního zákona taktéž nové ustanovení, dle nějž není-li stavebník vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr uskutečnit, musí stavebnímu úřadu doložit souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Tento souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace.

Vyloučení spolků z řízení

Novela mění okruh účastníků územního a stavebního řízení, a to prostřednictvím změny § 70 zákona o ochraně přírody a krajiny. Právě toto ustanovení doposud umožňovalo spolkům, jejichž předmětem činnosti je ochrana přírody a krajiny, aby se přihlásily do územních a stavebních řízení jako jejich účastníci. Nově se však mohou na základě tohoto ustanovení účastnit právě jen řízení podle zákona o ochraně přírody a krajiny, nikoliv tedy již do řízení upravených ve stavebním zákoně. Environmentální spolky se nicméně i nadále mohou za stanovených podmínek účastnit územních a stavebních řízení v případě stavebních záměrů vyžadujících posouzení vlivů na životní prostředí nebo některých řízení vedených dle vodního zákona či zákona o integrované prevenci a omezování znečištění.

Užívání staveb

Novela taktéž mění proces schválení užívání staveb. Do účinnosti novely platilo, že po dokončení stavby může stavebník většinu staveb začít užívat pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo v případě některých staveb po vydání kolaudačního souhlasu. Po novele užívání stavby na základě oznámení stavebnímu úřadu odpadlo. Stavby, které bylo možné začít užívat po oznámení stavebnímu úřadu, může stavebník nyní začít užívat bez jakéhokoliv dalšího aktu. Naproti tomu u staveb, k jejichž užívání bylo potřeba kolaudačního souhlasu, zavádí novela dva nové typy aktů, které jsou výsledkem kolaudace, a to kolaudační souhlas a kolaudační rozhodnutí.

Závazná stanoviska dotčených orgánů

Za velmi zásadní změnu s významnými dopady pro umísťování a povolování staveb je nutno považovat změny v možnosti přezkumu závazných stanovisek dotčených orgánů.

Obecnou úpravu závazného stanoviska nalezneme v ustanovení § 149 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu. Ten jej charakterizuje jako úkon učiněný dotčenými správními orgány na základě zákona, který není samostatným rozhodnutím ve správním řízení a jehož obsah je závazný pro výrokovou část rozhodnutí správního orgánu. Prvním znakem, který můžeme z tohoto ustanovení vyvodit je, že správní orgán může vydat závazné stanovisko pouze na základě zákona. Jinak řečeno, správní orgán musí být zákonem zmocněn k vydávání závazného stanoviska. Další znak spočívá ve skutečnosti, že závazné stanovisko není správním rozhodnutím. Jedná se tedy o takový úkon správního orgánu, který nezakládá, nemění, neruší práva a povinnosti jmenovitě určené osoby ani v určité věci neprohlašuje, že taková osoba práva nebo povinnosti má anebo nemá. Nejedná se ani o úkon, kterým by se rozhodovalo o procesních otázkách. Obsah závazného stanoviska je závazný pro výrokovou část rozhodnutí. Závazné stanovisko dotčeného orgánu je takový podklad pro vydání na něj navazujícího rozhodnutí, u něhož je porušena zásada volného hodnocení důkazů. Bylo-li vydáno nesouhlasné závazné stanovisko, neprovádí správní orgán další dokazování a neboť žádosti stavebníka o umístění či povolení stavby vyhovět, a žádost proto zamítne.

V případě rozhodnutí vydávaných podle stavebního zákona musí stavebník předložit celou řadu závazných stanovisek – jedná se například o stanoviska dotčených orgánů z hlediska krajinného rázu, ovzduší, vod, veřejného zdraví či odpadů, formou závazného stanoviska se vydává také například souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu. Dotčený orgán rovněž může v rámci závazného stanoviska žadateli stanovit celou řadu podmínek, za kterých se stavbou souhlasí. V praxi se přitom někdy stává, že dotčené orgány vyžadují po stavebnících podmínky, které překračují jejich kompetenci nebo nemají oporu v zákoně. Tomu se novela snaží zabránit tím, že mění příslušná ustanovení správního řádu tak, aby nově závazná stanoviska obsahovala jak závaznou část, tak odůvodnění, v němž má dotčený orgán uvést také důvody, o které stanovisko opírá, podklady pro jeho vydání a úvahy, kterými se řídil při jejich hodnocení.

Do účinnosti novely bylo možné takové nezákonné závazné stanovisko změnit nebo zrušit dvěma způsoby:

  1. v rámci přezkumného řízení, k němuž byl příslušný nadřízený správní orgán, a které probíhalo nezávisle na probíhajícím řízení o správním rozhodnutí
  2. v rámci odvolacího řízení, pokud odvolání proti výslednému rozhodnutí směřovalo proti obsahu podkladového závazného stanoviska; v takovém případě si odvolací správní orgán vyžádal potvrzení nebo změnu závazného stanoviska od nadřízeného správního orgánu

Novela však zavádí speciální úpravu přezkumu závazných stanovisek, vydávaných jako podklad pro řízení podle stavebního zákona. Nově není možné přezkoumat závazná stanoviska v rámci přezkumného řízení. Nezákonné závazné stanovisko bude možné zrušit nebo změnit pouze v rámci odvolacího řízení proti výslednému rozhodnutí.

Tato změna prakticky znamená, že pokud stavebník obdrží nesouhlasné stanovisko některého z dotčených orgánů s jeho záměrem nebo stanovisko, které sice bude souhlasné, avšak dotčený orgán v něm bude stavebníkovi nezákonně ukládat určité omezující podmínky, nebude se moci proti takovému stanovisku stavebník bránit přímo podnětem k přezkumnému řízení, jako by to mohl učinit před novelou, ale bude si muset nechat stavebním úřadem nejprve svou žádost zamítnout a následně proti tomuto negativnímu rozhodnutí podat odvolání. Až v rámci odvolacího řízení bude stavebník moci uplatnit argumentaci vůči nezákonnému závaznému stanovisku. Odvolací orgán následně odvolání postoupí orgánu nadřízenému dotčenému orgánu, který vydal závazní stanovisko, a ten bude poté moci nezákonný akt změnit nebo zrušit.

Novela dále rozšiřuje okruh aktů, které nově mohou mít formu pouze závazného stanoviska, nikoliv samostatného správního rozhodnutí. Jedná se například o již zmiňované stanovisko úřadu územního plánování nebo povolení ke kácení dřevin, které nebude mít v případech, kdy má sloužit jako podklad pro záměr povolovaný v územním či stavebním řízení nebo v rámci některého z integrovaných postupů, podobu samostatného správního rozhodnutí jako tomu bylo doposud, ale pouze formu závazného stanoviska. Stejně tak výjimka ze zákazů činností u zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů bude mít podobu závazného stanoviska v případech, kdy se po zahájení řízení před stavebním úřadem zjistí, že záměr může mít vliv na ochranné podmínky zvláště chráněných druhů rostlin nebo živočichů.